これは悲報？それとも吉報？
こんにちは、菅野 ゆずるです。
2022年…ついに住宅ローンの控除額が減らされることになりました。
あなたはどう思われましたか？
もしかすると、わたしたち不動産投資家にとって
「損になるんじゃないの？」
と思われたかもしれません。
確かに、控除額が減るということは…
それだけ税金のかかる額が増えるということ…
結果的に手元に残るお金が減ってしまうのなら
損をしてしまうかに思えます。
でも、本当にそうなのでしょうか？
世の中には様々な意見がありますが、
個人的には「結果的には大きな影響はない」と考えています。
そこには2つの理由があるのですが、
順を追って解説させていただきますね。
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まず、今までの制度では、控除率1％で、新築住宅だと10年間で、
最大400万円まで、所得税や住民税の還付を受けることができました。
しかし、現在の変動金利は、0.3〜0.4％のものもある状態。
実際の金利負担以上に還付される、いわゆる「逆ざや」問題が指摘されていました。
そのため、いつ制度改正が行われても不思議ではなかったのですが、
2022年にとうとう制度改正が行われたのです…。
では、この制度改正でどう変わるのでしょうか？
新築のケースを見てみましょう。
新しい制度では、上の図のように、控除期間は10年から13年に延びますが、
・控除率：1％→0.7％
・ローン残高上限：4,000万円→3,000万円
・最大控除額：400万円から273万円
に大きく縮小される予定です。
やはりこれを見ると、損をする気がしますよね…
ですが、「損をする」とは言い切れない2つの理由があります。
①控除期間が延びて満額の控除が受けやすくなった
実は年収が600万円以下の世帯の場合…
どんなに金額の大きいローンを組んでも控除額が40万円に達しませんでした。
なので、どうやっても満額の控除は受けられなかったんです。
そんな中、今後は控除の期間が13年に延びたことで、
中間層を中心にむしろ多くの控除を受け取れる人が多くなると考えられるのです。
これは、中間層の住宅需要の上昇につながるかもしれません。
②控除対象が拡大した
二つ目は、これまで対象になっていなかった…
・ZEH住宅
・省エネ基準適合住宅
この２種類の認定住宅が住宅ローン減税の控除対象になったからです。
まず、ZEH住宅とは、「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」を
指します。
住宅の断熱性・省エネ性能を上げ、さらに、太陽光発電などによりエネルギーを作り、
「年間のエネルギー消費量の収支ゼロを目指した」のがこの住宅です。
2つ目の省エネ基準適合住宅は、建築物省エネ法の2016年基準に該当する住宅を指します。
ご存知ない方もいらっしゃるかもしれませんが、
最近では新築住宅全体の約8割、
新築一戸建て住宅の場合はなんと9割が
この基準を満たしているのではと言われています。
そう考えるとどうでしょうか？
住宅ローン減税が縮小したしても
代わりに新築一戸建てのほとんどが省エネ基準適合住宅の減税を使えるとすれば、
控除額全体は、それほど減らないことがご理解いただけると思います。
このように
①控除期間が伸びて満額の控除が受けやすくなった
②控除対象の拡大した
この2つが進むので、不動産需要が大きく落ち込むこともないと考えられます。
「住宅ローンの控除額が減らされた」
字面だけ見ると、確かに不動産需要にマイナスの影響を及ぼすイメージがありますが、
しっかり見てみると大きな影響がないことがわかります。
このように表面的な情報に踊らされず、しっかりと情報をみることで
多くの人が気づけないチャンスを掴んでいきましょう！
