自分のお金を使わずに投資する方法

自分のお金を使わずに投資する方法

金持ちになるには2つの方法があります。1つは自分のお金を使う方法。もう1つは私がOPM(Other People’s Money)と呼んでいる他人のお金を使う方法です。

自分のお金を使う方法で得られるのは中小リターンで、結果を出すまでに長時間かかり、多少はお金の知識が必要です。

他人のお金を使う方法(OPM)なら、大〜無限のリターンを得られ、お金の動きは信じられないほど速く、高いお金の知識が必要になります。

私は初めての投資用不動産を1973年に買いました。

当時の私には投資できる余分なお金はありませんでした。海軍にまだ所属しており、初めてのマイホームを購入したところでした。しかし、安月給とお金がないことを理由に諦めるのではなく、385ドルで不動産投資講座を受講しました。そして、それから数ヵ月以内に、初めての投資用不動産を18,000ドルで購入しました。寝室が一部屋あるマウイ島のコンドミニアムです。物件は差し押さえられた状態のもので、銀行はその物件をなくすために必死でした。

銀行は私に頭金2,000ドルをクレジットカードで支払わせてくれました。住宅ローンとクレジットカードの請求書を支払い終わった後、私はこの不動産から月に25ドルの収入を得ました。これは、私がお金を100%借りて得た収入なので、計り知れないリターンでした。

銀行に私が不動産をきちんと管理できるという実績をつくると、さらに2つの物件を購入することができました。私の投資キャリアはこのようにしてスタートしました。

他人のお金を使う方法の「OPM」は、キャッシュフロー・クワドラントで言う「B」と「I」クワドラントで使用される方法です。そして大体の場合、クワドラント「E」と「S」で働く人たちが「他人」で、彼らの時間とお金が使われます。

妻のキムと私が「S」ではなく、ビジネスの「B」タイプを構築するために時間をかけた主な理由は、私たちが他人の時間を利用する長期メリットに気付いた点にあります。成功しているSクワドラントのデメリットの1つは、単純に「もっと働かなければならない」という点です。他の言葉で言うと、良い仕事はさらなる労働と時間との引換えになるということです。

反対に、ビジネスの「B」タイプでの「成功」とは、単純に「システムを増やし、さらに多くの人を雇う」ということを意味します。つまり、あなた自身の労働時間は減り、稼ぎは増え、さらに多くの自由な時間を楽しめるというわけです。

ズバリ、OPMとは?

他人のお金「OPM」は金持ち父さんの基本的概念で、ハイレベルなお金の知識があるということを意味します。

「良い借金」とOPMの両方を活用することで、投資利益率(ROI)を劇的に増やすことができます。そして無限のリターンすら手にできるかもしれません。

良い借金はOPMのタイプです。復習になりますが、良い借金とは、あなたのポケットにお金を入れてくれる借金のことです。反対に、悪い借金とは、あなたのポケットからお金が出ていくだけの借金のことです。

例えば、自動車ローンは悪い借金にあたります。毎月その借金を返済しますが、購入した車からは何の収入も入ってきません。それどころか、購入して運転した瞬間からその価値は下がり始めます。

逆に、良い借金の例は、投資用不動産のローンです。債務元利未払い金も含んだその不動産購入にかかった費用を賃貸料収入で支払えます。また、家賃収入も毎月得られます。

良い借金のデメリットは、大抵の場合、その資産の購入価格の一定のパーセンテージしか借りることができないことです。例えば、不動産の場合だと、それは大抵、購入価格の約70~80%になります。多くの人は投資するためのお金を誰かが簡単に与えてくれるなんて、幻想の世界だろうと考えます。しかし、それは現実からそう遠くない話なのです。

ほとんどの人が良い案件を見つけるための時間がないので、代わりに適切なお金の教育、スキル、そして良い案件を提供するやる気のある人たちに頼っているのが現実です。

私の不動産アドバイザーのケン・マッケルロイはOPMを活用することに長けています。良い案件を見つけるために必要なすべての仕事をやってくれ、その物件の適正評価を行い、所有者と貸し手と交渉し、とりまとめます。彼に不動産投資を手助けしてほしいと願う人たちは沢山います。

今日、ケンはある投資家のタイプが必須の大きな案件をとりおこなっており、誰でも彼と投資できるわけではありません。しかし、彼は私が今日あなたにお伝えしたような小さな案件から始め、大きな案件へと進んできました。

OPMのパワー

OPMを活用することで、どのように上手くいくかの例をご紹介しましょう。

投資に使えるお金が10万ドルあった場合、5件の不動産に頭金としてその資金から2万ドルずつ充てることができます(10万ドルの20%)。しかし、OPMのコンセプトを利用すると、その10万ドルで20件の不動産に頭金としてそれぞれ5,000ドル充てることができます(10万ドルの5%)。これは、素晴らしい案件を20件見つけ、それらに投資したい人達を見つけることで実現できます。

計算はこうなります。

銀行は各不動産用に8万ドル貸し、私は自分の10万ドルを20等分し、5,000ドルずつに分け、OPMを活用し、各不動産に必要な残りの1万5,000ドルを集めます。金利5%でローン支払いは月々500ドルです。投資してくれた人たちにもう少し支払い、7%の利子を提供したとしましょう。彼らに借りているお金は月々100ドルより少し少ない金額ですが、計算を簡単にするために100ドルだとします。そうすると、私の総費用は月々約600ドルになります。これは、私たちには投資家たちと半分に分ける月々約200ドルのキャッシュフローがあるということを意味します。折半するため、月次100ドル、年間1,200ドルが入ってきます。

20件すべての案件の総リターンを合計すると、年間2万4,000ドルのキャッシュフロー、24%のリターンになります。私が自分だけの資金を使っていた場合と比較すると、年間6%多く稼げるだけでなく、たった5件だけでなく20件の資産の所有権を持てるということになります。その後、これらの不動産(の銀行からのローン)を借り換え、投資家に完済し、私の投資を回収し、20件の不動産からキャッシュフローを受け取り続けることができます。これは莫大なリターンです。

莫大なリターンの作り方 

もしあなたが資産を購入するためにOPMという借金利用方法を知っていたら、あなたのリターンは莫大になりえます。「莫大なリターン」とは、「ゼロから得たお金」のことです。他の言葉で言うと、投資家はその投資に自分のお金は一切使わずにインカムを受け取るということです。

上記の例で言うと、その不動産を一旦、リファイナンスし、投資してくれた人たちに完済してしまえば、この案件にもうお金はなく、100%借りたお金です。

これをさらに理解するために説明しましょう。もし私が自分のお金で10万ドルの賃貸物件を購入し、純利益として年間1万ドルを受け取る場合、私の自己資金収益率は10%になります。もし私が5万ドル借りて、まだ1万ドルのリターンを受け取れていたら、自己資金収益率は20%です。

もし私が10万ドル全額を調達し、リターンとして1万ドルを受け取っていたら、私のリターンは無限です。1万ドルのお金が私のポケットに流れ込んできて、何も外へ出ていきません。貸し手が私の費用をまかなって、私はインカムを受け取ります。

繰り返しますが、これはとても簡単な数字を使った計算です。現実世界では、数字はもっと複雑でもっと巨大です。しかし、原則は同じなのです。他人のお金で投資するには高いレベルのお金の知識が必要です。しかし、私は少額から始め、今日行っているような大きなマンション案件まで行うようになりました。あなたも同じようにできます。

Robert Kiyosaki

ロバート・キヨサキ

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