金持ちが金持ちである最大の理由

金持ちが金持ちである最大の理由

1974年、私は最初の不動産投資のクラスに参加しました。2日で385ドルでしたが、当時1ヶ月1000ドルしか稼いでない私にとっては大きな出費でした。

数ヶ月間、最初の投資先となる不動産を探して、私はラハイナにある小さな1ベッドルーム・1バスルームのコンドミニアムを見つけました。価格は18,000ドルでした。お金が手元になかったので、10%の頭金1800ドルをクレジットカードで支払いました。

つまり、私はその物件を買うために100%負債を抱えていたわけです。

自分がそうしたからといってお勧めするわけではないですが、毎月20ドルのプラスのキャッシュフローを、負債と費用を支払った後に得ていました。27歳で、私は自分が住んでいたワイキキのコンドミニアムと、賃貸用のラハイナのコンドミニアムを手に入れたのです。私の不動産投資のキャリアが始まり、目を向くほどの負債を抱えたわけです。

私の友人は、私が100%の負債を抱えたことに関してクレイジーだと思っていました。

妻のキムも同じような経験をしていました。彼女は1988年に最初の物件を購入しました。それは、2ベッドルーム・1バスルームのオレゴン州ポートランドにある良い環境にある家でした。購入価格は45,000ドルで、彼女は5,000ドルの頭金を払い、費用と負債を払った後に25ドルほどの稼ぎを得ていました。

彼女の友人も、私の友人と同じようなことを言いました。月に25ドルなんて、借金をするリスクほどの価値もないと思っていました。キムの友人が理解していなかったのは、その時点ではお金は大して重要ではなく、経験が重要だったということです。

その経験を生かして、キムは16年後に700万ドルで商業物件を購入しました、その物件は良い投資だったので、銀行は彼女にほとんどのお金をもちろん負債として貸付しました。毎月、費用を抜いて、彼女の銀行に入ってくる収入は29,000ドルでした。それは多くの人の年収を超える額です。

彼女が講演で話をするとき、「700万ドル貯金するのにどれくらいかかると思う?」と質問します。

多くの人はできたとしても、かなりの時間がかかると認めるでしょう。そして彼女は700万ドル貯めるためには、税金が引かれる前にほぼ1400万ドル稼がないといけないと言います。そして聴衆に、700万ドルを工面するには負債、つまり税金がかからないお金であれば2週間で可能だったと言うのです。

この公式は2008年の経済危機の中で、私たちが不動産を購入した方法です。金持ちが最も金持ちになるのは、負債を利用して税金を払わない方法を知っているからです。

資産を増やすために負債を利用する方法

金持ちは価値を上げるための負債の使い方を知っています。他人のお金(Other People’s Money =OPM)を使って、銀行そして投資家のお金を使って、キャッシュフローのある財産に投資します。

OPMは金持ち父さんの究極のコンセプトであり、かなりのお金の知識を持っていると言う証です。良い負債とOPMを使うことで、劇的に投資に対するリターン(Return on Investment=ROI)を増やすことができますし、止まることのないリターンを得ることができるのです。

良い負債というのは一種のOPMです。負債の欠点は、資産の購入価格の一部しか借りることができないという点です。このため、価値のある投資を見つけた時には二つの選択肢があります。自分のお金を使うか、他人のお金を使うかです。取引を上手にまとめて、他人のお金を使えば使うほど、あなたのリターンは大きくなるのです。

多くの人は、他人があなたの投資のためにお金をあげるなんてファンタジーの世界のようだと思いますが、それは真実とは大きく異なります。多くの人は良い取引を見つける時間がないだけです。代わりに、彼らはお金の教育とスキルがある人に頼って、良い取引を持って来させようとします。

私の不動産アドバイザであるケン・マッケロイはOPMをうまく利用しました。彼は良い取引を探す努力を惜しまず、オーナーや貸主との交渉も真面目にこなし、マネジメントを行います。そのため、彼と投資をするために人々は行列を作るのです。

今ではケンは、一定のタイプの投資家にしかできない大きな取引をしています。誰でもケンと投資をできるわけではありません。一緒に、ケンと私は小さな取引から初めて、大きな取引へと引き上げていったのです。

ここに金持ちが資産をつくるために負債を使った不動産の例を挙げましょう。

投資にレバレッジをかけるために銀行を利用することで、私は自分のお金にレバレッジをかけることができます。わかりやすい計算を使って、例えば私が100,000ドル持っていて、月800ドルほどで貸せる100,000ドルの物件を探していたとします。しっかり探せばこのような物件はたくさん見つかります。

私は自分のお金を全て使って一つの物件を買うこともできますが、同じ値段の物件を5つ良い負債を使って買うこともできます。

銀行は私に80,000ドルそれぞれの物件に対して貸してくれるとして、私は持っているお金100,000ドル5つに分けて各20,000ドルの頭金にすることができます。

5%の利率で、ローンの支払いは税と保険も含めて500ドルくらいになります。なので、私のキャッシュフローは物件一つにつき、月300ドル(800ドルが賃料で500ドルが負債の支払いなので300ドルです)で、5件まとめると月1500ドルに(300ドルx5=1,500ドル)なります。それは年利18%のリターンです。

ここで、どうして良い負債を使い、うまくOPMを用いると金持ちにとって力強い投資ツールになるかを説明しましょう。.

OPMを用いることで、私は私のリターンを増やして、もっと多くの資産を増やすことができます。5つの物件に20%の頭金を払う代わりに、100,000ドルを20の物件の5%分の頭金に当てることもできます。20の好条件の取引を見つけて、投資したい投資家が列をなすことで、それを達成できます。

その計算はこのようになります。

銀行はそれぞれの物件に関して80,000ドルを貸付します、そして私は、自分の100,000ドルを5,000ドルずつ20の物件に振り分け、OPMを用いて、残りの15,000ドルを調達します。再度言いますが、5%の利率だと毎月の支払いは500ドルほどです。投資家のお金のためにもう少し支払って彼らに7%の利率を与えたとしましょう。彼らへの負債となるお金は月100ドル以下です。しかし、簡単にするために100ドルとしましょう。そうすると、その場合のコストは月に計600ドルほどになります。

これは200ドルほどのキャッシュフローがあることを意味し、それを投資家と50:50で分けます。私たちのポケットには月100ドル、年間1,200ドルが入ってきます。そして、投資家の元にも年間1200ドルが入ってきます。.

それが20物件になると、年間で24,000ドルのキャッシュフローとなり、24パーセントのリターンです。自分のお金を使っただけの場合と比べて年間6%多く入ってくるだけでなく、のちにこれらの物件を再融資して、投資家に支払いを済ませ、投資を回収し、20の物件から24%のリターンを得続けることもできます。.

再度言いますが、私は単純計算をここでしています。実際にはもっと数字は複雑で、もっと大きな額になります。しかし、原理は同じです。OPMを使った投資には高度なお金の知識が必要です。

税金で得する人々

税金について、金持ちは政府がある特定の行動を促すために税法を定めていることを理解しています。もし、政府があなたに手に届くような住居を持って欲しいと思っていたら、減税するでしょう。また、もっと雇用を促進したければ、減税するでしょう。

ほとんどの税制優遇は起業家や投資家のためにあるというのが本当のところです。正しいお金の教育があれば、あなたも税法を使いこなして、もっと金持ちになるだけでなく、税を払わなくてよくなります。

良い負債を使いこなして、税を通して金持ちになることは、かなり高いレベルのお金の知識が必要です。しかし、誰もが学べることで、これらの原理を実践していくことができます。

正しい先生を選びましょう

もしあなたが大学へ行こうとしている若者であったり、その若者の親だとしたら、教育から何を得ようとしているのか、なぜそれが欲しいのかを腰を据えてしっかりと考えることをお勧めします。

私は高等教育が全て悪いといってるわけではありません、高等教育なしにできないことはあります。例えば、医学部へ入らなかった医者のところへ私は行きたくありません。しかし、良い学校へ行かなければならない、といったような古いお金のルールは過去のものです。そして、多くの家族を悪い負債へと陥れるのです。

新しい経済で生き残っていくためには、良い教育の価値を理解しなければなりません。そして、良い教育とは総合的なお金の教育を含んでいます。残念なことに、学校では十分なお金の教育を得ることができませんし、この先もずっとできないでしょう。なので、良い学校の良い教育は不完全で、高くつく教育となってしまうのです。

良いお金の教育よりもっと重要なのは正しい先生を探すことです。正しい先生とは、負債を使って実際に不動産に投資したことがある人です。家すら買ったことがない学校の先生たちではありません。実際に不動産に投資しないお金の専門家のアドバイスにはもうこりごりです。

もし、経済的に成功したければ、賢く先生を選ぶことがカギとなります。

Robert Kiyosaki

ロバート・キヨサキ

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