不動産投資で成功する5つのヒント

不動産投資で成功する5つのヒント

不動産投資で成功する5つのヒント

住む場所は食料、衣類、エネルギー、水と同じくらい不可欠です。なので、不動産市場は常に存在しています。そして、合理的な価格でこの不可欠な人間のニーズを維持するために、不動産投資家が欠かせません。

不動産投資に参入し、繁栄するためには多くの異なる方法があります。

多くの人にとって、彼らが住んでいる場所が唯一の不動産投資であり、彼らにとって最大の投資です。

2000年から2007年までの不動産ブームの間に、多くのアマチュアが住宅を低価格で購入し、高値で転売していました。そのようなアマチュアの多くは全てを失いました。真の投資家の間では、転売は投機や取引と呼ばれ、一部からはギャンブルと呼ばれています。転売は投資の1つの方法ですが、不動産で成功するためには、より洗練されたリスクの少ない方法が多くあります。

不動産投資では、金融教育を受けてさえいれば投資をコントロールすることができます。
そのための5つのヒントをご紹介しましょう。

  1. 市場を選択する

    多くの人は、不動産を見る際に物件そのものが最も重要だと考えます。しかし、実は物件よりもはるかに重要なのは市場なのです。これは、不動産投資をする上で最初に覚えておくべきルールです。

    人口統計学や、あなたが投資したい都市の人口に関する統計データを用いて市場分析をしましょう。人口統計学的なリサーチを行うことで、人口、所得、産業、最大の雇用元、および特定の都市や地域の経済的な情報を得ることができます。

    例えば、フェニックスでは市場が活況で、2020年の住宅市場のトップ5に入っています。地域への新規事業の誘致により、フェニックスの人口は国内で最も急速に成長している都市の1つです。人口が増加すれば、住宅もさらに必要になります。

    ただ、市場を検討する上では、馴染みがあって調査しやすい自宅に近いエリアに集中してみるのも良いでしょう。定期的にそのエリアをドライブしたり、歩いたり、自転車で移動してみたりしましょう。そのエリアは成長していますか?それとも衰退していますか?「売出中」や「賃貸募集中」の張り紙が多くありますか?

    また、その地域で活動する不動産業者を2〜3社見つけましょう。不動産業者は、「売出中」の張り紙を多く貼っている会社から簡単に見つけることができます。その不動産業者に電話をして、そのエリアについて聞いてみましょう。最近どの物件がいくらで売れたのか?その物件は何の用途で借りられ、誰が借りているのか?どのくらい前から売出中なのか?などを質問してみましょう。

    なぜこのようなことをするのでしょうか?実際に物件が市場に出てきたら、迅速にそれが良い取引かどうかを知り、素早く行動することができるようになるからです。実際、あなたがそのエリアについて精通するようになると、新たな物件が市場に出回る前に情報を入手し、競争を先駆けることができます。

    妻のキムの最初の不動産投資は、ジョギングで行けるくらい私たちの自宅に近いエリアにありました。彼女は、近所で起こっている変化を把握するために、少なくとも週に3回はそのエリアをウォーキングやランニング、ドライブして回っていました。

    投資したいエリアを選択したら、次のステップは適切な物件を見つけることです。

  2. 物件を選択する

    倉庫、多世帯住宅、一戸建て住宅のいずれであっても、物件を選ぶ際には次の2つの要因を探します。

    1. あなたが選択した市場内で最も安価な場所を探す
    2. ワケあり物件を探す。ワケあり物件にはチャンスがある。

    潜在的な投資物件が見つかったら、短期的機会と長期的機会の両側面から不動産を研究します。下記の基準に沿って、各物件を厳格に見ていきましょう。
     

    • レバレッジ
    • キャッシュフロー
    • キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン (自己資金に対して、どれくらいの現金収入があるか)
    • 自己資本比率
    • 解説:不動産投資をおこなう際には銀行などから多額の融資を受けることがほとんどです。例えば、5000万円の物件を買うのに自己資金500万円、残りの4500万円を銀行融資で購入する場合は、500万円÷5000万円×100%=自己資本比率10%になります。銀行の融資を出来るだけ早く返済しようという意識は多くの不動産投資家が持っていますが、自己資本比率を増やすこともおろそかにしてはいけません。自己資本比率が高ければ高いほど安定した経営を続けることができるからです。ちなみに、会社経営においては自己資本比率が40パーセントを超えると倒産しにくい会社だとみなされています。

    • 賃料利回り
    • SWOT分析(強み、弱み、機会、脅威)

    ここで、良い例をご紹介しましょう。
    妻のキムと私がアリゾナ州フェニックスで空室率37%というかなり高い空室率のアパートを見つけた時の話です。この物件は、他の誰も手を出さない物件でした。しかし、私たちは「この問題を解決するにはどうすればいいのか?」と自問しました。そして、その物件はホテルとして運営されていることが判明しました。家具付きのアパートを1週間から1年まで借りることが可能でしたが、夏にフェニックスに滞在したい人はいないので、その間はほとんどの部屋が空室になっていたのです。

    そこで私たちは調査を行い、この物件を短期のホテル賃貸から通常の長期賃貸アパートに転換しました。その結果、空室率は37%から3%になり、物件の価値は急上昇しました。キャッシュフローとキャピタルゲインの両方で勝利を収めたのです。

  3. チームを結成する

    金持ち父さんは「投資はチームスポーツである」と常に言っていました。不動産投資家になるには、不動産アドバイザーを集めた強力なチームが必要です。

    成功している不動産投資家は、税務、法務、不動産、保険、不動産管理など、様々な分野の専門家に囲まれていることの重要性を知っています。これらの専門家が信頼し、尊敬し合って、相互に望ましい結果を得るために集結すれば、彼らはお互いから学び、サポートし合い、効果的に結果を改善してプロセスを合理化することができます。

    あなたのチームのキープレーヤーは、弁護士、会計や税務処理を行う公認会計士、客観的で精通した不動産業者、不動産の様々な専門家、メンター、コーチです。自分にどれだけ才能があると思っていても、優秀なチームの中に身を置く必要があります。

  4. 融資元を探す

    資金調達を求める際には、必ず事業計画が必要です。これはどんな投資においても言えることです。事業計画は、変動する部分の数や課題の数によって、非常に簡潔にもなれば、複雑にもなります。これらすべてが、あなたが選ぶべき融資の種類に大きな影響を与えます。

    不動産の大きな利点の一つはもちろん、他人のお金を使ってレバレッジをかけられることです。そして、すべては物件の資金調達をどのように行うかで決まります。投資用不動産の資金調達は、困難な提案のようにも見えます。貸し手と会話し、金利を比較し、ローン申請のために必要なすべての書類を取得しなければなりません。

  5. メンターを見つける

    メンターとは、あなたがやっていることや追求したいと思っていることについて、より多くの経験を持ち、成功している人のことです。そして、あなたを成功への道へ導く信頼できる人です。メンターはあなたがしたいことで成功しているので、自身の経験に照らし合わせてあなたのしていることに共感することができます。

    私は、人生を通して様々な分野で多くのメンターやコーチを利用してきました。例えば、私には体調管理をしてくれるフィットネスコーチがいます。また、投資、不動産、経済などについて聞きたい場合は、豊富な経験と意見を持った多くのメンターがいます。彼らのおかげで、私はアイディアをブレインストーミングしたり、問題解決をしたりすることができるのです。

    メンターは、あなたが軌道に乗るのを手助けしてくれます。現実を直視してみましょう。人生でやりがいのあることを追求するには、時間と努力が必要です。ソーシャルメディア、インターネット、テレビ、携帯電話など、気が散ることが多い今日において、目標を達成するために本当にやるべきことを先延ばしにしたり避けたりしがちです。

    しかしそうではなく、自分の使命に焦点を当ててみましょう。不動産投資であれば、不動産投資の経験のある人に相談してみてはいかがでしょうか。

  6. Robert Kiyosaki

    ロバート・キヨサキ

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