不動産投資の成功に不可欠な7つの重要な質問

不動産投資の成功に不可欠な7つの重要な質問

不動産市場はこれからもずっと存在します。文明社会では、食料、衣類、エネルギー、水と同様に屋根のある家は必要不可欠です。

そのため、不動産投資家は人が生活していく上で必要な不動産を、妥当な価格で提供、維持するために欠かせない存在です。一方で、旧共産圏諸国のように、不動産投資が制限されていたり、政府によって過度にコントロールされている国では、人々は苦しみ、不動産は廃れていきます。

不動産市場に参画して成功するためには、様々な方法があります。賃貸物件は、長期的な富を築くには最適な方法で、最小限の時間で収入を得ることができます。賃貸物件や集合住宅は、時間の経過とともに資産価値が評価されます。この同じ期間に、テナントは住宅ローンを支払っているので、さらに資産価値を増やすことになります。さらにそれに加えて、毎月のキャッシュフローと年間の税金控除があります。

1974年後半、私はワイキキの端に小さなコンドミニアムを購入しました。私の最初の投資物件の一つです。標準的な建物の2ベッドルーム、1バスルームの素敵なユニットで、価格は56,000ドルでした。完璧な賃貸物件で、すぐに借主が現れると思っていました。

金持ち父さんは、私に質問をして私が答えられなかったので、投資取引契約書をビリビリに引き裂きました。

  1. なぜ金利がそれ程までに高かったのか?
  2. その取引は長期的投資戦略に対してどれくらいフィットしていたのか?
  3. 空室についてはどう考えていたか?
  4. 利回りは?
  5. 管理組合の評価履歴は確認していたのか?
  6. 修繕費と管理費を考慮していたか?
  7. 建物の外で重要な建設が予定されていたことを知っていたか?

私はこうしたことを全然計算に入れていなかったことので完敗でした。「良い取引に思えたんです」と金持ち父さんに伝えると、彼は微笑んで立ち上がり、私の手を握って、「君が行動を取ったことが嬉しいよ。ほとんどの人は考えるだけで、決して行動はしないものだからね」と言いました。

金利について

賃貸物件を所有するリスクは、低金利の時には家を買える人が増えるので、賃貸を借りる必要がなくなることです。そうなると、アパートの空室が増えて、全体的に少なくなった入居者数で競合することになります。一方、プラス面では融資が厳しくなり、住宅ローンを組むことが難しくなると、賃貸が唯一の選択肢となり、賃貸住宅の需要が増加します。

投資家は、適切に買って効率的に管理することで、商業用不動産の分野で大金を稼いでいます。他の商業用不動産と同様、多世帯住宅の価値は、管理状態の向上によって上昇します。言い換えれば、 不動産を購入して、その物件を管理し、前の所有者よりも良い管理をして空室を埋めることで、自動的に価値が上昇するということです。

さて、不動産に関するリッチダッド・アドバイザーであるケン・マッケルロイは、金利についてこんなことを言っています。「既に市場で特定の物件に目を付けている投資家であれば、金利が気になるでしょう。繰り返しになりますが、金利が高いときに不動産取引の資金調達のために借金をしている場合は、高金利で収益が減りがちなので、あまり儲からないでしょう。低金利だと不動産活動が活発化し、儲かる取引が生まれやすくなります。

利回りを評価する

不動産を評価するための最も一般的な方法は、利回りを使用することです。どの市場でも、利回りは異なりますが、利回りの算出方法を気にする必要はありません。なぜなら、知識のあるブローカーからその数字を得ることができるからです。一方で、不動産の現在の価値を見積もるために、利回りがどのように使用されるか理解する必要があります。税金に関するリッチダッド・アドバイザー、トム・ホイールライトはこう言います。

「利回りは、単に純営業利益を資産価値で割ったものです。この数字は、不動産のコストではなく、不動産の価値を表していることを覚えておいてください。例を見てみましょう。不動産が毎月10,000ドル、または年間120,000ドルの家賃を生み出すとします。そして、営業費用(これには住宅ローンの金利や元本の支払い、または減価償却費が含まれないことを忘れないでください)が70,000ドルであると仮定します。これは、純営業利益が50,000ドル(年間家賃収入120,000ドル – 営業費用70,000ドル)であることを意味します。そして財産に50万ドルの価値がある場合、利回りは10%となります。

この情報を使って意思決定をすることができます。あなたが7%の金利で不動産ローンを組んでいるとしましょう。利回りが7%を下回る場合は、不動産の売却を考えた方がいいでしょう。なぜでしょうか?それは今、「ネガティブ・レバレッジ」と呼ばれる状態だからです。ネガティブ・レバレッジは、収益がローンで支払っているよりも少ない場合に発生します。この時点で、利回りが借り入れ金利よりも低いので、借金するためにお金を使っていることになります

賃貸物件に投資する場合は、以下の点を考慮してください

変動金利より固定金利

固定金利住宅ローンは金利が高くなるとはいえ、変動金利住宅ローンを組むよりも、良いと考えます。アメリカでは、今後10年か20年の間にインフレ(つまり金利)が急上昇する可能性が現実的に非常に高いと言えます。この場合、固定金利で借り入れをしていれば、インフレはあなたにとって有利になります。家賃は上がりますが、住宅ローンの支払いは上がらないからです。

長期より短期ローン

30年住宅ローンではなく、15年住宅ローンを選択してください。この方法で、多額の金利を節約できます。

とにかく立地が全て

賃貸物件を購入する場合、今よりも遥かに経済が悪くなってもテナントが見つかるよう、素晴らしい立地にある物件の方が絶対的に良いのです。

土地付きなら、さらに良い

あなたはまた、土地とそれ以上に価値あるものも所有することになります。政府が紙幣を印刷すると、金や土地などの有形資産が高く評価されます。土地は富の宝庫なのです。

レバレッジに注意してください

投資家は、借りたお金と株式の間で適切なバランスを取る必要があります。世界的経済危機は、まだ解決には程遠いことを念頭に置いてください。世界経済が新たな大恐慌に陥る可能性があります。そうなれば、家賃は急激に下がるでしょう。もちろん、他の全ての価格も急激に低下するので、住宅ローンを返済できる限り、状況が悪化することはないでしょう。

Robert Kiyosaki

ロバート・キヨサキ

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